DALAM Undang Undang No.7 tahun 1992 yang sebagaimana telah dirubah dengan Undang Undang No.10 tahun 1998, Bank adalah badan usaha yang menghimpun dana dari masyarakat dalam bentuk simpanan, dan menyalurkannya kepada masyarakat dalam rangka meningkatkan taraf hidup rakyat banyak.
Oleh: Rendra Rafik dan Elisabeth Siahaan
Sedangkan pengertian Kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam-meminjam antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi hutangnya setelah jangka waktu tertentu dengan jumlah bunga, imbalan atau pembagian hasil keuntungan.
Tugas utama bank dalam fungsi intermediasinya adalah penyaluran kredit.
Penyaluran kredit merupakan sumber pendapatan utama bagi bank dan menawarkan potensi keuntungan, namun juga memiliki risiko yang tinggi.
Artinya terdapat risiko gagal bayar yang dapat mengakibatkan kredit bermasalah dan pada akhirnya menurunkan peringkat kredit sehingga mengakibatkan kerugian bagi bank pemberi pinjaman.
Kegiatan perbankan tidak hanya terfokus pada peredaran uang dan menghasilkan keuntungan, tetapi juga mempunyai kewajiban yang diatur secara hukum untuk meningkatkan kesejahteraan masyarakat secara keseluruhan.
Hal ini merupakan bagian dari misi Bank untuk mendukung tujuan Negara Republik Indonesia menuju masyarakat adil dan makmur.
Properti dapat diartikan sebagai semua bangunan yang berada diatas permukaan tanah maupun dibawah tanah yang dimiliki seseorang. (Kyle et al, 2013).
Properti dapat diklasifikasikan ke dalam empat klasifikasi berdasarkan tujuannya, yaitu:Residential, Commercial, Industrial, dan Special-Purpose.
Sektor properti menjadi salah satu sektor yang diharapkan dapat mendorong pertumbuhan ekonomi karena memiliki multiplier effect yang sangat tinggi terhadap sektor lainnya.
Namun, masih terdapat isu-isu yang perlu diselesaikan dengan komitmen dan sinergi dari berbagai pihak disektor properti.
Pemerintah melalui berbagai instrumen fiskal telah berupaya mendukung pengembangan sektor perumahan khususnya kepemilikan rumah bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR), antara lain melalui program Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP), Subsidi Selisih Bunga (SSB), Subsidi Bantuan Umum Uang Muka (SBUM), bantuan Stimulan Perumahan Swadaya (BSPS), bantaun Pembiayaan Perumahan Berbasis Tabungan (BP2BT), Pembangunan Rusun dan Rusus, serta insentif pajak berupa pembebasan PPN dan PPH 1 % untuk rumah sederhana dan sangat sederhana.
Disisi lain pihak perbankan juga memiliki andil dan peran serta, yakni dalam penyediaan modal kerja pembangunan konstruksi perumahan FLPP dan penyediaan tambahan dana untuk pembelian rumah FLPP bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR).
Kehadiran perbankan memberi dampak yang signifikan dalam peningkatan jumlah rumah yang terbangun maupun peningkatan kepemilikan rumah bagi MBR.
Bentuk kredit yang ditawarkan memiliki berbagai macam skema pengembalian dan tingkat suku bunga yang terjangkau sehingga sangat meringankan dan membantu Developer/pengembang dalam menyelesaikan pembangunan perumahan FLPP.
Sedangkan bagi MBR suku bunga KPR yang ditawarkan adalah sebesar 5 % dimana masyarakat/debitur akan memperoleh subsidi bunga dari pemerintah yang pembayarannya kepada pihak perbankan yang menyalurkan kredit FLPP diatur dengan mekanisme tersendiri.
Dalam menjalankan perannya sebagai lembaga intermediasi keuangan terutama dalam hal penyaluran kredit kepada para pelaku usaha properti (developer), pihak perbankan telah menyediakan pembiayaan terhadap modal kerja untuk mendukung kegiatan pengadaan rumah , terutama rumah FLPP.
Kredit yang disediakan berupa kredit modal kerja Konstruksi Perumahan Tapak FLPP. Setiap bank memiliki pendekatan dan analisa yang berbeda dalam menghitung kebutuhan modal kerja yang dibutuhkan oleh developer.
Kredit Konstruksi ini merupakan kredit yang diberikan untuk membiayai kebutuhan modal kerja (aktiva lancar) dalam rangka pembangunan rumah sesuai dengan program Pemerintah Republik Indonesia dalam mendukung pembangunan rumah layak huni kepada Rakyat Indonesia.
Bentuk kreditnya adalah Rekening Koran dengan penurunan plafond. Plafond kredit yang diberikan sesuai dengan kebutuhan yang layak berdasarkan analisa pemberian kredit, dengan ketentuan maksimum plafond (berbeda-beda untuk setiap bank) dari Rencana Anggaran Biaya (RAB) Konstruksi Rumah dan dianggap wajar oleh Bank.
Adapun Rencana Anggaran Tanah tidak dapat dibiayai oleh Bank yang disamakan dengan self financing.
Persyaratan objek yang akan dbiayai diantaranya harus mempunyai nilai ekonomis yang layak untuk dijadikan wilayah pemukiman antara lain memiliki akses jalan yang dapat dilalui oleh kenderaan roda empat, tersedia fasilitas air bersih yang layak dan tersedia jaringan listrik atau sekurang-kurangnya memiliki surat penegasan bahwa PLN setempat bersedia memasang jaringan listrik.
Perumahan yang akan dibangun telah memiliki izin sesuai dengan ketentuan yang berlaku. Serta harga jual rumah tidak melebihi dari standart harga yang telah ditetapkan oleh pemerintah dalam rangka pembangunan rumah siap huni yang memperoleh subsidi.
Setelah analisa, persetujuan dan akad kredit dilakukan maka dalam pelaksanaan penarikan dana kredit dilakukan sesuai dengan RAB dan debitur diwajibkan menyampaikan data permohonan penarikan kredit dengan melampirkan daftar calon pembeli, jadwal dan jumlah penarikan dana kredit, serta jumlah unit yang akan dibangun.
Setiap rumah yang dibangun diatas objek yang dibiayai, penjualannya kepada calon pembeli diwajibkan melalui fasilitas KPR FLPP yang ada dibank tersebut.
Dengan ketentuan dan persyaratan yang disampaikan diatas maka penyaluran kredit dan penggunaan dana kredit dapat dimonitoring.
Kegiatan pembangunan perumahan juga selesai tepat waktu sesuai dengan time schedule yang telah ditetapkan dan disepakati bersama oleh bank dan debiturnya. Debitur sangat terbantu dengan monitoring dan penggunaan kredit yang terjaga serta sesuai skema penarikan dana yang disepakati bersama.
Sementara pada pihak bank hal ini meminimalisir penggunaan dana kredit untuk tujuan yang berbeda yang dapat merugikan bank maupun debiturnya.
Bank juga berkewajiban untuk melakukan edukasi kepada debiturnya agar menggunakan rekening pada bank secara aktif untuk menggunakan rekening sebagai tempat penampungan hasil usaha. Dengan demikian peranan perbankan tidak hanya dalam menyalurkan modal kerja saja kepada pihak developer, tetapi juga harus melakukan pengawasan dan monitoring penggunaan dana kredit serta melakukan edukasi agar menggunakan rekening di bank sebagai penampungan kegiatan usaha-usahanya. (***)
PENULIS :
Rendra Rafik dan Elisabeth Siahaan
Mahasiswa Magister Manajemen Properti dan Penilaian, Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara
